أصبح السوق العقاري حديثًا الخيار الأمثل للمستثمرين الذين يرغبون في استثمار أموالهم؛ بسبب انتشاره وشعبيته في المملكة العربية السعودية والوطن العربي، لهذا يتطلب عمل مقارنة بين صناديق الريت لتحديد الأنسب وفقًا لأهدافهم ورؤوس أموالهم.

تقوم صناديق الريت على الاستثمار في العقارات بطرق مباشرة وتحقيق العوائد والأرباح عن طريق التكاليف الإدارية والإيجارات، وكما تنظم الاستثمار في العقارات على آفاق واسعة مثل الاستثمار في الوحدات السكنية أو المراكز التسويقية أو مراكز الرعاية الصحية، وهناك عدة صناديق تعتمد على الاستثمار في الديون العقارية مثل الأوراق المالية المرتبطة بالرهن العقاري أو الرهون العقارية.

تعريف صناديق الريت وأهميتها في الاستثمار

تعد صناديق الريت صناديق استثمار عقاري يتم الاستثمار فيها عن طريق وحداتها بتداولها في الأسواق المالية المختلفة، والهدف منها تسهيل الاستثمار في العقارات الحديثة والجاهزة على الاستخدام؛ للحصول على دخل مستمر وثابت في المملكة العربية السعودية.

يمكن الاستثمار في صناديق الريت محليًا أو دوليًا ولكن يشترط عدم زيادة قيمة الأصول الخاصة بالصناديق خارج المملكة العربية السعودية عن 25% وفقًا إلى السياسات المتبعة والواضحة من قبل هيئة الأسواق المالية.

أن صناديق الريت كباقي أدوات الاستثمار بالأسواق المالية تقع تحت إشراف ورقابة من هيئة الأسواق المالية وفقًا لاختصاص كلًا منهم.

تلتزم الصناديق بالخيارات المتاحة في الاستثمار التي تحددها أنظمة السوق المالي في سوق العقارات التقليدي بمراحل كبيرة من الإفصاح والشفافية.

مقارنة بين صناديق الريت

صناديق الاستثمار العقاري التي يستطيع المستثمرين أن يضعوها في الاعتبار إذا كانوا يرغبون في الاستثمار عن طريق العقارات هناك نوعان منهم متميزان.

صناديق الاستثمار العقاري عن طريق الشركات التي يتم بنائها وتجديدها والتمويل وبيع العقارات وتسمى Equity REITs.

تعمل الشركة على اعتمادها على الإيجارات التي يقوم المستأجرين بسدادها، وتقوم بالاستثمار في شرائح كبيرة من العقارات أو بالاهتمام بشرائح محددة مثل الأبنية السكنية، المراكز التجارية، المكاتب، توفر هذه الصناديق دخل مادي ثابت، كما تؤثر الكوادر والتدهور الاقتصادي عليها؛ مع زيادة الأماكن الفارغة ينخفض دخل الصناديق.

صناديق الاستثمار العقاري التي تعمل على إنشاء أو شراء الأوراق المالية المزودة بالرهانات العقارية والرهون العقارية.

تكتسب الشركة الأرباح من خلال الفائدة التي تفرض على الرهون العقارية، وتهدف الصناديق إلى توفير عوائد مادية أفضل من Equity REITs، مع زيادة أسعار الفائدة.

قلة أسعار الفائدة تؤدي إلى زيادة عدد المقترضين عن طريق سداد الرهون العقارية أو إعادة التمويل؛ مما يؤدي إلى جعل صناديق الاستثمار العقاري إلى إعادة الاستثمارات بمعدلات منخفضة.

المقارنة بين صناديق الريت توضح لنا أن أفضلهم للاستثمار هما، صندوق الراجحي ريت، وأيضًا صندوق مليكة ريت، وصندوق تعليم ريت، حيث أنها الصناديق العقارية المتميزة في الاستثمار داخل المملكة العربية السعودية.

مزايا الاستثمار في صناديق الريت

• تتميز صناديق الريت بقلة تكاليف الاستثمار بالمقارنة بين صناديق الريت الأخرى، وتلتزم بتوزيع 90% كحد أدنى من أرباحها السنوية.
• الأرباح المستقلة وتوزيع العوائد، حيث يعد أكبر الفوائد التي تعود من الاستثمار في صناديق الريت هي العوائد المرتفعة؛ لأن في الغالب الأرباح تكون أكثر من متوسط سعر الأسهم.
• أرباح صناديق الريت ساهمت في زيادة الثروة الخاصة بكل مستثمر وقلة التغيرات في المحافظ الاستثمارية، وتوفير عوائد ثابتة الدخل والحفاظ عليها من التضخم، وهذا نظرًا لزيادة توزيع الأرباح التي تم توثيقها، والتي ارتفعت مع مرور الوقت.
• تنوع المحفظة وخفض المخاطر، حيث تمتلك الصناديق مجموعة مختلفة من أنواع مختلفة من العقارات؛ مما يجعلها ذات قدر كبير من التنوع للحفاظ عليها من المخاطر، والتي تحققها الأسواق الصغيرة من التراجعات التي تحدث في قطاعات محددة في الأسواق.

تؤدي مميزات الاستثمار في صناديق الريت إلى جعلها ذات شعبية كبيرة وشهرة بين المستثمرين. 

العوامل التي تؤثر على أداء صناديق الريت

تتعدد العوامل التي من الممكن أن تؤثر على أداء صناديق الريت وفقًا لنوع العقار، وهي:

• الأبنية السكنية تتأثر بظروف الاقتصاد المحلي.
• تتأثر المكاتب بالانكماش التي يحدث في الاقتصاد، مما يؤدي العمل عن بعد إلى أن يظل القطاع في حالة اضطراب.
• كما أن تتأثر عقارات التجزئة بالتقلبات في الإنفاق الشخصي وعدة عوامل مختلفة مثل التجارة الإلكترونية.
• المصانع والمخازن يؤثر فيها الدورة الاقتصادية ويتم تنشيطها في التوسع الاقتصادي.
• الرعاية الصحية تؤثر المخاطر التنظيمية فيها وتقوم بتغيير السياسات المتعلقة بالرعاية الصحية.
• بالنسبة إلى صناديق الاستثمار العقاري التي تربح عن طريق العوائد على الرهانات العقارية، فإن ارتفاع وانخفاض الفائدة تؤثر عليه. 

صناديق الاستثمار العقاري التقليدية

تعد صناديق الاستثمار العقاري التقليدية في الغالب سلع استثمارية مغلقة، ويتم فيها بيع الحصص للمستثمرين في مدة زمنية محددة، وتقوم على إدارة الأصول العقارية أو شراءها بأسم المستثمرين، وتوزيع الأرباح التي تم تحقيقها على المستثمرين.

هناك طرق مختلفة للاستثمار في الصناديق العقارية التقليدية، ويقوم المستثمر بتحديد الطريقة التي تناسبه وتلبي متطلباتهم والأهداف الاستثمارية التي يرغبون في تحقيقها، ومن أبرز هذه الطرق:

• الاكتتاب العام

يتم في الغالب البدء في الاكتتاب العام لصناديق الاستثمار العقاري التقليدية في مدة زمنية معينة ، ويستطيع المستثمر الاشتراك في الصناديق في هذا الوقت والقيام بشراء حصص فيها.

• الاكتتاب الخاص

بعض الصناديق الخاصة بالاستثمار العقاري التقليدي تتيح الاكتتاب الخاص لعدد محدود من المستثمرين، في العادة يتم هذا من خلال دعوة مباشرة من الصناديق.

• الشراء في الأسواق الثانوية

المستثمرين يستطيعون شراء حصص في صناديق الاستثمار العقاري في السوق الثانوي، ويتم فيها شراء وبيع الحصص من الصناديق التي تدرج في هذه الفترة داخل البورصة.

• الاستثمار بالطرق المضمونة

يتيح للمستثمر الاستثمار في الصناديق العقارية التقليدية من خلال منح الضمانات العقارية من العقارات التي يملكونها، والتي يتم توظيفها كضمان لحصصهم التي يمتلكونها من الصناديق.

نواحي الاختلاف والتشابه بين جميع أشكال الاستثمار العقاري

يوجد أنواع متعددة من أشكال الاستثمار العقاري، وكل شكل منها يأتي مع عدة مخاطر،أو اعتبارات، أو فوائد تختص بها؛ مما يؤدي إلى جعل المستثمرين تحديد النوع الاستثمار العقاري الذي يطابق أهدافهم واستراتيجياتهم المالية والاستثمارية، وقدرة كلًا منهم على تحمل المخاطر.

• في غالب الأمر يكون التشابه بين كافة أشكال الاستثمارات العقارية في ارتفاع قيمة العقارات مع مرور الوقت، مما يحقق ربح مالي ثابت لفترات طويلة؛ مما يؤدي إلى الحفاظ على القوة الشرائية للمستثمرين والحماية من حدوث تضخم.
• صعوبة التسييل التي يتشابه فيها الاستثمار في العقارات السكنية والاستثمار في الأراضي ويختلفون في السبب الذي يؤدي إلى صعوبة التسييل، العقارات السكنية فلا يستطيع المستثمر البيع إذا كان يتطلب سيولة فورية، أما الأراضي فيكون بسبب عدم القدرة على العثور على مشتري .

هناك أوجه أختلاف أخرى تكون بين الاستثمارات العقارية، وهي:

• الاستثمار في العقارات السكنية يكون عن طريق أصول مادية يمكن أن يتم استخدامها أو بيعها أو تأجيرها.
• الاستثمار في الأراضي تكون الأصول غير مستخدمة وتحتاج إلى حد أدنى إلى الصيانات الدورية؛ مما يؤدي إلى خفض النفقات.

الأسئلة الشائعة حول مقارنة بين صناديق الريت

هل ممكن شراء عقار لم يُبنى؟

نعم، من الممكن الشراء ولكن هناك شروط معينة، التي يكون كل طرف فيها يعلم حقوقه وواجباته، بحيث يكون المشتري على علم بكافة مواصفات العقار وموقعه والمساحة الكلية والطابق الذي يقع فيه، وإذا كان هناك نزاعات عليه يتطلب أن يوضح كل هذا في العقد.

كم يكون العائد من صناديق الريت؟

بعد تنظيم مقارنة بين صناديق الريت وجدنا أن العائد أزيد من 10 % كل عام في المتوسط، حيث تملك الصناديق قدرة على الحصول على رأس مال وإدارته بفاعلية؛ مما يؤدي إلى كونه أكثر سيولة من العقارات في الأسواق الخاصة.

في الختام، تقوم صناديق الاستثمار العقاري بتقديم عدة مميزات للمستثمرين، وبعد تنظيم مقارنة بين صناديق الريت نجدت التنوع والقدرة على الاستثمار العقاري بدون امتلاك إي عقارات ويتم تحقيق عوائد مرتفعة والسيولة؛ مما يؤدي إلى استقطاب المستثمرين.